PASOS A SEGUIR PARA COMPRAR VIVIENDA
PASO A PASO PARA COMPRAR VIVIENDA
Determinar cuánto le presta un banco y la cantidad
de dinero que puede reunir es lo primero que se debe tener en cuenta a la hora
de adquirir vivienda. Después hay que elegir la zona y el tipo de inmueble,
solicitar el crédito y pagar los trámites notariales y de registro. Tome nota y
vaya a la fija...
Por: NULLVALUE
15 de enero de 2005
Determinar cuánto le presta un banco y la cantidad de dinero que puede
reunir es lo primero que se debe tener en cuenta a la hora de adquirir
vivienda. Después hay que elegir la zona y el tipo de inmueble, solicitar el
crédito y pagar los trámites notariales y de registro. Tome nota y vaya a la
fija...
1. Cuál es el valor de vivienda que puede comprar?
Antes de firmar cualquier documento y de iniciar la búsqueda de una casa
o apartamento es vital saber con qué recursos contará para la compra.
Recomendaciones:
Sume cuánto puede reunir entre ahorros, cesantías, efectivo y/o un
subsidio.
Este valor debe corresponder, mínimo, al 30 por ciento de la vivienda que desea.
Un banco, por ley, le puede financiar máximo el 70 por ciento.
Por ejemplo, si reúne 12 millones de pesos (30 por ciento), una entidad
bancaria le prestaría hasta 28 millones (70 por ciento). Esto significa que
puede adquirir una vivienda de, máximo, 40 millones.
2. Dónde y qué tipo
de vivienda debe buscar?
Ya conoce cuál es su presupuesto. Ahora debe decidir en qué zona de la ciudad desea vivir. Es importante evaluar las
necesidades de la familia y la legalidad del inmueble que va a comprar:
Elija un sector que
a los miembros de la familia les permita desplazarse fácilmente al colegio, al
trabajo y a otros sitios de interés.
Evalúe qué necesita: ¿Casa o Apartamento?
Además del gusto hay que prever la seguridad, las comodidades y los valores
agregados.
Indague sobre las rutas de transporte, la cercanía a Ciclo-Rutas, Colegios, Universidades, Supermercados y Droguerías, entre
otros.
Recuerde que del estrato de la vivienda depende el costo de los servicios
públicos.
La familia puede crecer. Por ello conviene evaluar, muy bien, el área.
No firme nada hasta
no estar seguro de la legalidad del proyecto y de que cuenta con el dinero y
crédito suficientes.
Si firma un encargo fiduciario o una promesa de compraventa, y el banco
no le aprueba el crédito, es probable que la constructora le descuente, por lo
menos, el 10 por ciento de lo abonado.
Cuando se interese
por una vivienda compare su precio con el de otras similares que estén
en venta en la zona. Así establecerá
si el valor es favorable.
Pregunte las condiciones del negocio: pago de trámites, impuestos y
fecha de entrega.
Clasifique las opciones y tome una decisión en familia.
Asegúrese de que el proyecto sea legal y de que la constructora cuente
con los permisos necesarios. En la Subdirección de Control de Vivienda, de la
Alcaldía de Bogotá, le pueden dar esta información (Tel. 381 3000).
3. Tramite el crédito.
Antes de firmar la promesa de compraventa o el encargo fiduciario debe
asegurarse de que el banco sí le financiará su vivienda. (Recuerde: si firma y
le niegan el crédito o no completa el dinero, puede perder las arras o mínimo
el 10 por ciento de lo abonado).
- Una entidad bancaria puede
prestar, máximo, el 70 por ciento del valor del inmueble. El comprador
asume el 30 por ciento restante de contado, con cesantías, un subsidio o
ahorros.
- Usted puede solicitar la aprobación de un crédito, aún sin haber
escogido la vivienda.
- El valor de la primera cuota no debe ser mayor al 30 por ciento de los
ingresos de los compradores. Por ejemplo, si ese monto suma 2i 500.000 pesos,
la primera mensualidad no podrá superar los 750.000 pesos.
4. Firmar la
promesa de compraventa.
Aunque inicialmente es probable que se firme un encargo fiduciario, la
constructora está en la obligación de firmar, posteriormente, una promesa de
compraventa. En este documento deben consignarse las condiciones y fecha de
entrega del inmueble. Tenga en cuenta:
- Estipule bien quién hará, y en qué proporción, los pagos de Impuesto
Predial, notaría y registro, entre otros.
- Sin promesa, cualquiera de las partes puede desistir del negocio y no
habrá multas. Obviamente, la promesa debe constar por escrito; además, se debe
firmar y autenticar ante notario.
- Debe contener, por lo menos, estos datos: nombres de las partes,
cédulas, domicilio y estado civil; la fecha del contrato, descripción del
inmueble, nomenclatura, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, linderos,
dependencias y descripción general de lo que se promete en venta. Si es el
caso, la nota de que pertenece al régimen de propiedad horizontal.
- Cláusula de saneamiento, donde se estipula que está libre de embargos
o cualquier otro tipo de compromiso. Si tiene hipoteca de mayor extensión que
no fue cancelada por la constructora y no es saneada a tiempo, terminan
embargando el inmueble, aunque el comprador le haya pagado al vendedor.
- Precio y forma de pago, incluir las obligaciones del comprador ante la
entidad que financia, qué sucede si la entidad niega el crédito, el monto de
las arras sanción por incumplimiento y sus respectivos intereses moratorios.
- Adicionalmente, se debe tener en cuenta la cláusula que compromete al
vendedor a entregar los pagos de servicios al día; allí también se deja
constancia de que el inmueble no tiene ningún tipo de embargo u otro
compromiso.
5. Trámites e impuestos.
Para que el comprador pueda registrarse legalmente como nuevo
propietario debe cumplir requisitos y pagar algunos derechos. Estos gastos son
importantes, pues toca cancelarlos en efectivo y no hacen parte del crédito
hipotecario. Recomendaciones:
- Para realizar la minuta
(escritura) el notario exige: promesa de compraventa, copia de la escritura
vigente, certificado de Tradición y Libertad, certificación del pago de
valorización del IDU (para el caso de Bogotá); el último impuesto predial
cancelado (si es el caso); fotocopias de las cédulas de compradores y
vendedores; copia del reglamento de propiedad horizontal.
- En caso de que se compre con
hipoteca se requiere el certificado de Cámara y Comercio de la financiera.
- Con la documentación completa, las partes deben firmar la minuta
simultáneamente, previa lectura de todas las páginas para que, posteriormente,
no se puedan hacer modificaciones.
- El vendedor y el comprador
pagan los derechos notariales por mitades, mientras que la Retención en la
Fuente queda a cargo del vendedor.
- Con la minuta definitiva es necesario ir a los puntos de liquidación
del impuesto en la oficina de Registro, donde se cobra el 1 por ciento sobre el
valor de venta y otro tanto sobre el monto de la financiación; cuando se trata de levantar la hipoteca o afectar a patrimonio familiar
solo se pagan 47.300 pesos por tratarse de actos sin cuantía.
- Con la factura del impuesto de Registro, la copia de la de la entidad
financiera (si es del caso) y la escritura, el interesado se debe dirigir a la
oficina de Registro que corresponda, según la ubicación del inmueble.
- Para pagar los derechos de Registro
(0,5 por ciento sobre la venta y otro 0,5 sobre la hipoteca) se hace otra
liquidación. En el mismo momento se recomienda cancelar el certificado de Tradición y Libertad para confirmar
que el proceso llegue a feliz término.
Estas cifras varían frecuentemente -como las de Notariado e impuesto de
Registro - porque el Gobierno tiene preferencias con la vivienda subsidiada y
las familias afectadas por la violencia y el desplazamiento forzoso, entre
otros. Ocho días hábiles después se pueden recoger la escritura legalizada y el
certificado que indican quién es el nuevo dueño del predio.
Cómo se negocian los gastos.
Cuando la vivienda es nueva, generalmente el constructor no asume ni
negocia ningún gasto. Cuando se trata de vivienda usada se acostumbran a
negociar y dividir los gastos. (Las condiciones que se pacten deben quedar consignadas en el contrato de compraventa).
Cómo se negocian
los gastos.
Cuando la vivienda es nueva, generalmente el constructor no asume ni
negocia ningún gasto. Cuando se trata de vivienda usada se acostumbran a
negociar y dividir los gastos. (Las condiciones que se pacten deben quedar consignadas en el contrato de compraventa).
1) Pagos en partes iguales:
- Los gastos de escritura relacionados solo con la compra (no con la hipoteca).
- El impuesto de Registro (Rentas Departamentales - Beneficencia), que es del 1 por ciento.
2) Pagos a cargo solo del Vended
- La Retención en la Fuente, que es del 1 por ciento del valor del inmueble.
- Los certificados de Tradición y de Valorización.
- Los gastos de escrituración correspondientes a la hipoteca.
- El derecho de Registro, que es del 0,5 por ciento del negocio.
